2014年11月20日
【今回のトピック】
１．Ｊ－ＲＥＩＴ資産総額（取得金額ベース） ： 12兆4,136億円 物件数：2,768物件
資産総額は、引き続き拡大が続いている。最近の取得件数の推移をみると、2013年１－３月期から2014年１－３月期までは各四半期100件超の水準で推移していたが、14年４－６月期は88件、７－９月期は63件と取得件数は減少している。この点については、新規の投資法人の上場のタイミングが大きく影響しているものと考えられる。すなわち、2014年１－３月期に上場したヒューリックリート投資法人の上場時の取得件数は21件、2013年10－12月期に上場した ＳＩＡ投資法人とイオンリート投資法人の取得件数は合わせて36件にのぼっていたが、14年７－９月期には新規に上場する投資法人がなかったことに留意する必要がある。なお、投資法人の物件取得意欲は引き続き高いものと推察される。
２．取得時鑑定キャップレート ： 平均 5.4％ （前期 5.5％）
取得時鑑定キャップレート（以下、「ＣＲ」という）は5.4％と、前期に比べ低下した。その要因として、相対的にＣＲの高いホテルの取得件数が多かったという状況は前期と同様であるが、前期にあっては特にＣＲの高い大都市圏以外の地方所在の物件の取得が多くを占めたのに対し、今期は大都市圏の物件が中心であったことによるものと考えられる。また、各鑑定会社の期末鑑定評価におけるＣＲは引き続き低下傾向にあり、不動産価格は引き続き上昇傾向にあるものと推察する。
３．運用時ＮＯＩ利回り ： 平均 5.5％ （前期 5.5％）
運用時ＮＯＩ利回り（年額ＮＯＩ／期末鑑定評価額）は、5.5％で推移している。2013年以降の動向をアセットタイプ別にみると、オフィスは5.2～5.4％、共同住宅は5.5～5.7％、商業施設は5.5～5.6％の水準で推移しており、この１年間は緩やかな低下傾向にある。これに対し、ホテル、倉庫のＮＯＩ利回りは比較的大きな変動がみられる。その要因としては、これらのタイプの物件数は従来は少なかったが、積極的な物件取得とこれらのタイプに特化した投資法人の新規上場が行われたため、平均値の算定対象となる物件の所在するエリア等の構成が変化したことが大きく影響しているものとみられる。この点は、同一物件のＮＯＩ利回りが時系列的に変化した場合と区別する必要がある。
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当四半期報告は、「TOREIT」のデータを用いて調査・分析し四半期毎のトピックを発表しているもので、今回の発表は 28回目になります。
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