2014年8月20日
【今回のトピック】
・J-REIT資産総額(取得金額ベース) : 12兆1,174億円 物件数:2,710物件
資産総額は、近年順調に増加を続けており、今期初めて取得金額ベースで12兆円を超えるに至った。
2014 年4～6月の期間の取得件数は88件であり、5四半期連続で100件を超えた前期までと比べるとややペースは落ちているものの、依然として投資法人の物件 取得意欲は高い。また、今期取得された88物件のうち27物件がホテルであり、さらに来期以降に取得が予定されている25物件のうち19物件がホテルと、 直近でのホテルの取得が目立つ。その最大の要因としてホテル特化型の投資法人の上場が挙げられるが、総合型の投資法人によるホテルの取得もみられ、アセッ トタイプの多様化の傾向がうかがえる。
・取得時鑑定キャップレート : 平均 5.5% (前期 5.2%)
取 得時鑑定キャップレート(以下「CR」という)は5.5%と、前期に比べ上昇した。その要因としては、相対的にCRの高いホテルの取得の増加という取得物 件のアセットタイプの構成の変化が挙げられる。また、ホテルのなかでも特にCRの高い地方(大都市圏以外の)物件の取得が多く、CRの上昇に寄与してい る。一方、各鑑定会社の期末鑑定評価におけるCRは引き続き低下傾向にあることに鑑みれば、取得時のCRも依然として低下傾向にあり、不動産価格の上昇が 続いているものと推察する。
・運用時NOI利回り : 平均 5.5% (前期 5.5%)
運用時NOI利回り(年額NOI/期末鑑定評価額)は、5.5%で推移している。NOIが安定的に推移するなかで、期末鑑定評価におけるCRは緩やかに低下しており、その結果 NOI利回りは横ばいないし緩やかな低下基調で推移している。
こ れを築年数別にみると、築3年未満の物件平均が4.5%と最も低く、築20年以上のそれが5.6%と最も高くなっており、築年数が経過するほどNOI利回 りが高くなる傾向にある。一般に、資産価値は築年数の経過とともに下落するのに対し、NOIはあまり低下しないことから、築年数とNOI利回りとの間には 正の相関がみられる。
東急不動産(株)では、J-REIT上場全投資法人の開示情報※注)をデータベース化した会員制のWEB版データベースシステム「TOREIT」を作成しています。
当四半期報告は、「TOREIT」のデータを用いて調査・分析し四半期毎のトピックを発表しているもので、今回の発表は 27回目になります。
「TOREIT」では、個別の情報を項目毎に抽出しカスタマイズしたり、地図へプロットして比較する事もでき、J-REIT全体の動きをつかむ事が可能です。