2014年5月19日
【今回のトピック】
・Ｊ－ＲＥＩＴ資産総額（取得金額ベース） ： 11兆8,156億円 物件数：2,637物件
取得件数は２０１３年１～３月期から５四半期連続で１００件を超え、投資法人の新規上場に加えて既存の投資法人による資産の積上げが進んでいる。また、ホテル（旅館）、物流施設、ヘルスケア施設といった多様なタイプの物件の取得が目立ってきている。
４ 月以降も取得済と取得予定を合わせ既に２０物件以上が公表されており、ややペースが落ちる可能性はあるものの当面は積極的な物件取得の動きが続くものと考 えられる。売却については、取得価格をかなり下回る価格での売却が依然としてみられるが、これは収益性の劣る物件を売却して資産の入替えを進める各投資法 人の取組みに由来するものと考えられる。
・取得時鑑定キャップレート ： 平均 5.2％ （前期 5.5％）
取得時鑑定キャップレート（以下「ＣＲ」という）は５．２％と、２００８年の４．９％、０７年の５．１％に次ぐ水準まで低下し、投資法人間の物件取得競争 を背景にＣＲの低下、取引価格の上昇といった傾向がうかがえる。エリア別では、千代田・中央・港区におけるＣＲがこの１年間で ４．８％→４．７％→４．６％と低下基調で推移している。アセットタイプ別では、ホテルで５％強、ヘルスケア施設で６％程度と、従来の利回り水準からみて 強気のＣＲの設定がみられるようになってきた。このようなオペレーショナル・アセットでは、相対的に市場に厚みがなく、この点がリスクとして意識される傾 向にあるが、投資法人による取得が進むようであれば、ＣＲのさらなる低下も期待される。
・運用時ＮＯＩ利回り ： 平均5．5％（前期 5．6％）
運用時ＮＯＩ利回り（年額ＮＯＩ／期末鑑定評価額）は、５．５％で推移している。この１年間はＮＯＩが安定的に推移するなかで、期末の鑑定ＣＲは緩やかに 低下しており、その結果ＮＯＩ利回りは横ばいないし緩やかな低下基調で推移している。 なお、物件の取得時から直近決算期末時までの価格変動率をみると、２００５年から０９年までの取得物件がマイナス、10年以降の取得物件がプラスと取得 時点に応じて明確な差がみられるが、２０１１年・１２年の取得物件の上昇率が８％台であるのに対して、１３年は５．９％と上昇率が縮小しており、物件の取得競争を背景とした取得価格の上昇が推察される。
東急不動産(株)では、J-REIT上場全投資法人の開示情報※注)をデータベース化した会員制のWEB版データベースシステム「TOREIT」を作成しています。
当四半期報告は、「TOREIT」のデータを用いて調査・分析し四半期毎のトピックを発表しているもので、今回の発表は 26回目になります。
「TOREIT」では、個別の情報を項目毎に抽出しカスタマイズしたり、地図へプロットして比較する事もでき、J-REIT全体の動きをつかむ事が可能です。